2018年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如期發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示，在“房住不炒”的定位和持續(xù)深化的調(diào)控政策背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，但城市間分化格局愈發(fā)明顯，熱點(diǎn)城市與非熱點(diǎn)城市、一線城市與二三線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出不同特征。
一、總體態(tài)勢(shì)：價(jià)格漲幅穩(wěn)中趨緩，調(diào)控成效顯現(xiàn)
從環(huán)比數(shù)據(jù)看，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)，比2月份減少6個(gè)；環(huán)比下降的城市有10個(gè)，持平的城市有5個(gè)。平均環(huán)比漲幅為0.4%，漲幅較2月略有收窄。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有59個(gè)，平均漲幅為0.3%。這表明，自年初以來(lái)持續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策，特別是針對(duì)需求端的限購(gòu)、限貸以及增加土地供應(yīng)等措施，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用，全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲勢(shì)頭得到進(jìn)一步控制。
二、結(jié)構(gòu)分化：一線城市趨穩(wěn)回落，二三線城市熱度猶存
城市間的分化是3月份數(shù)據(jù)的突出特點(diǎn)。
- 一線城市：價(jià)格趨穩(wěn)或微降。 北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由2月份的上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京和上海環(huán)比持平，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%和0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)0.2%的降幅。這充分體現(xiàn)了一線城市作為調(diào)控“風(fēng)向標(biāo)”，其嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策、對(duì)投機(jī)炒房的重拳打擊以及租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有效冷卻了市場(chǎng)過(guò)熱情緒，房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤或小幅調(diào)整階段。
- 二三線城市：漲幅居前但有所收斂。 31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市環(huán)比上漲0.7%，漲幅比2月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。部分熱點(diǎn)二三線城市，如海口（環(huán)比上漲2.1%）、秦皇島（上漲1.4%）、長(zhǎng)春（上漲1.0%）等漲幅較為明顯。這反映出在“因城施策”的框架下，部分非熱點(diǎn)二三線城市由于前期房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較低、人才引進(jìn)政策帶動(dòng)需求、棚改貨幣化安置等因素，市場(chǎng)仍保持一定熱度。但值得注意的是，漲幅居前的城市數(shù)量在減少，整體漲幅也出現(xiàn)分化，調(diào)控政策正向更多城市延伸和深化。
三、同比數(shù)據(jù)：漲幅回落，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)
從同比看，3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比2月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。一線城市同比上漲0.9%，漲幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市同比分別上漲5.6%和6.0%，漲幅均有不同程度回落。同比漲幅的普遍回落，進(jìn)一步印證了調(diào)控政策的累積效應(yīng)。與此圍繞建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，包括發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、加快房地產(chǎn)稅立法等舉措也在穩(wěn)步推進(jìn)，旨在從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
四、未來(lái)展望：調(diào)控不放松，市場(chǎng)回歸理性
綜合分析3月份數(shù)據(jù)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)將繼續(xù)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”的定位不會(huì)動(dòng)搖。調(diào)控政策將更加精細(xì)化、差異化，針對(duì)不同城市的情況精準(zhǔn)施策。對(duì)于熱度較高的城市，調(diào)控有進(jìn)一步加碼的可能；對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)或下行壓力較大的城市，則可能對(duì)政策進(jìn)行適度微調(diào)以支持合理住房需求。
2018年3月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)力調(diào)控下正向理性回歸。市場(chǎng)參與者（包括開發(fā)商和購(gòu)房者）的預(yù)期逐漸趨于穩(wěn)定，投機(jī)性需求受到顯著抑制，居住屬性進(jìn)一步凸顯。隨著長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走向更加健康、平穩(wěn)的發(fā)展軌道。
